Последствия для рынка индивидуального жилищного строительства

Владимир Путин поручил внести изменения, касающиеся введения эскроу-счетов в законодательство об индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), до 1 ноября 2023 года.

Важно отметить, что поправки касаются только строительства малоэтажных жилых комплексов, когда застройщик строит комплекс, а вы покупаете дом с земельным участком по договору долевого участия в этом комплексе с использованием эскроу-счёта. Если вы покупаете земельный участок и планируете построить там дом, то в законодательстве для вас ничего не меняется. О том, что изменится в сфере ИЖС с внесением данных поправок в закон, в своей статье расскажет основатель группы компаний “Новая Земля” и эксперт загородной недвижимости Игорь Капустин.

Что такое эскроу-счёт и в чём его преимущества?

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя, пока дом строится. Денежные средства на этом счёте блокируются банком до момента сдачи объекта. Всё это время они принадлежат покупателю, но он не может ими распоряжаться. По окончании строительства деньги будут перечислены застройщику или возвращены покупателю в зависимости от того, были ли выполнены условия сделки. Благодаря поправкам, получить ипотеку на строительство дома станет проще, так как ипотека с эскроу для ИЖС дает возможность защитить интересы участников сделки.

Преимущества эскроу-счёта для покупателей:

1. застройщик не может воспользоваться денежными средствами, пока не будет зарегистрировано право собственности покупателя;
2. если застройщик обанкротится или сорвёт срок сдачи объекта, то деньги со счёта вернутся покупателю;
3. если обанкротится банк, в котором был открыт счёт, то покупатель сможет вернуть до 10 млн рублей.

Как работает бизнес с эскроу-счетами на сегодняшний день?

Застройщик получает проектное финансирование и строит многоквартирные дома. Покупатель размещает собственные или взятые в ипотеку денежные средства на эксроу-счетах. После сдачи объекта, деньги переходят застройщику, но изначально застройщик осуществлял строительство на деньги, полученные в кредит. В сфере ИЖС массового проектного финансирования на данный момент нет, оно только начинает появляться, но в единичных случаях. Это связано с тем, что ни один банк не заинтересован в проектном финансировании меньше, чем на 1 млрд рублей.

Последствия изменений законодательства, касающегося сферы ИЖС

Предполагается, что количество ежегодно возводимых малоэтажных объектов может вырасти до 50 000 000 м2 к 2030 году. По предварительным оценкам, в 2024 году спрос на ИЖС увеличится на 7%, а в последующие 5 лет – на 15%. С изменением законодательства загородным рынком могут заинтересоваться городские застройщики.

По моему мнению, если поправки в закон будут введены, то на рынке останется 2-3 застройщика, так как проектное финансирование в сфере ИЖС не развито. На данный момент эскроу-счета не слишком востребованы из-за высоких требований к застройщикам: необходимо иметь определённое количество сотрудников и земельных участков. Для мелких компаний-застройщиков это создаёт дополнительные сложности, и они будут пытаться обойти закон, появится “серый” рынок. При этом крупные компании начнут делать большие проекты. Но, например, в Московском регионе, на мой взгляд, есть только 1 застройщик, который сможет это осуществить. В идеале в сфере ИЖС необходимо выйти на мультиформатное строительство, когда есть многоквартирные, среднеэтажные и дома ИЖС. Сейчас есть такая схема, при которой многоквартирные дома перекрывают затраты, связанные с ИЖС, в частности, коммуникации.

Можно предположить, что в существующей ситуации введение эскроу-счетов для ИЖС защитит покупателей и застройщиков, но приведёт к повышению цен и уходу многих застройщиков в “серый” рынок. И если для покупателей сделка с использованием эскроу-счёта является более безопасной и позволяет получить свои деньги обратно в случае нарушения условий договора, то для исполнителей она создаёт проблемы. Ведь теперь, помимо прочего, застройщику необходимо найти банк, который обеспечит его заёмными средствами на время строительства. В то же время банки не заинтересованы в финансировании на небольшие суммы.